大户改善型住房需求将主导楼市?

2022-03-21 14:38 来源:南方日报

上个月,广州一手楼市“限价松动”的传闻一度引发广泛关注,位于天河区岑村立交附近的侨鑫·保利·汇景台拿到了预售证,获批可售的106套住宅传出了单价14万元/平方米的高位。而单价高企的同时,另一个信息也值得关注——汇景台属于高端住宅盘,拿到预售证的房屋,面积集中在170-240平方米,已经属于超大户型。

过去几年来,做大住宅户型和面积,已经成为广州乃至多个热点城市一手市场的“标配”。从部分研究机构的楼盘推新统计来看,广州多数一手盘主力,户型基本集中在90、100平方米、120平方米甚至更高,而70-80平方米的两房或小型三房目前并不是市场主流。这从一个侧面显示出,当前一手住宅市场面向的购房群体,以手头资金较多的改善、置换类型为主。在支持合理住房需求的政策导向背景下,改善需求也呈现出多元化的趋势,在充分满足合理居住需求的基础上保持房地产行业的平稳发展,是今后一段时间房地产市场所有参与主体面对的新挑战。

ea35c9e6808c58cbf07467df5e74da4.jpg

一手房单套面积偏大趋势明显

上周末,位于白云金沙洲的华润金沙瑞府亮相,与周边均价3万元/平方米的价格水平相比,这个楼盘报价达到10万/平方米的段位。

在营销中心,有销售负责人告诉南方日报记者,该定价主要是结合周边的别墅、类别墅的楼盘价格制定,所以偏高。南方日报记者注意到,该楼盘推出的是143平方米的“湖山双景叠院”小高层住宅。

在广州的另一端,黄埔区过去几年一直是广州一手楼市新增供应的主力地带,各类新盘层出不穷。而从广州中地行今年以来的各类新开盘和加推盘情况来看,包括富颐华庭、时代天境、万科黄埔新城等项目,最小户型也都在80平方米以上,70平方米及以下的中小户型并不多见。

放眼整个广州,黄埔的特征也基本可以套用在其他城区特别是位于市中心的天河,合景臻颐府、合景臻瀛名铸等项目都在3月有开盘计划,且都是180-350平方米级别的大平层,而中地行的统计显示,整个3月份推盘,80平方米以下户型少之又少,且集中在增城等较远地带。

而结合广州当前各城区的价格水平来看,想要购买90-100平方米的住宅,已经要付出数百万元的首付水平,而中心城区部分高端楼盘,则要以千万来计,这也意味着当前广州一手楼市瞄准的,主要是改善型置业群体。

“目前的新房市场,像广州深圳这样的城市,改善型产品确实占主导地位,”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方日报记者表示,从他的观察来看,当前整个广深地区90平方米以上的户型占到所有供应的70%以上,且绝大多数都是紧凑的三房或者大三房、四房之类。

从全国范围来看,克而瑞研究中心对2021年统计显示,尽管194个重点监测城市中90平方米以下的小型三房成交占比增长最快,但90-100、100-120平方米的三房产品成交也在延续增长,同比2020年分别提升0.32和0.92个百分点。

通常观念上都认为,一二线城市新楼盘户型偏小,三四线小城市则以大房为主。但易居研究院智库中心研究总监严跃进向南方日报记者指出,上海虽然整体提倡做小户型,但其实主流交易的新盘户型,很多都已在120平方米的层面上。

改善型客群呈现多元化特征

开发商对于中大户型的偏好,有业内人士认为,这是因为部分土地出让价格偏高,使得开发商必须走“高端”路线,或推出大户型产品,才能实现保本,前文提到的华润金沙瑞府,所在地块出让时楼面价便已高达4万元/平方米。

也有观点认为,这是基于市场判断和居住需求分析的结果。广州本地在售楼盘负责人向记者表示,他所供职的房企对未来市场的判断是大户型产品将成为居住需求的主流,因此他们当前在广州开发的楼盘项目,多以面积较大的多房户型为主,客群也偏向以改善或优质居住需求为主,而如果现在还主做中小户型的话,从房企增收增利的角度来看会有些“吃亏”。

“商品房市场发展了这么多年,前几年特别是10年前买房的人,很多已经到了寻求改善居住条件的阶段。”李宇嘉认为,此前因为房价上涨预期比较强烈,大家早早买房,整个广深地区的首次置业时,购房者的年龄段大都在30岁前,但随着年轻人结婚生小孩,有的还要带着父母居住,家庭成员规模增加,原本的居住面积不够用或居住环境不满意,再加上对于子女就学的需求和工作的变化,总体构成了改善类型居住需求的基础。

在广州黄埔区开源大道附近的一处在售新盘,刘女士去年下定了一套140平方米的四居室。事实上,刘女士此前就在该项目临近几公里的一个楼盘居住,因此这次买房也属于典型的“卖一买一”。她向南方日报记者表示,一方面是需要置换一套大一点的来改善居住条件,另外一方面是因为楼盘配套的学校计划引进某所名校,换房也是为了小孩能够读书。

不过,即便是住房的改善型需求,如今也呈现出多元化的特征,且已经不是中年群体的专属。

去年年末的“丁祖昱评楼市”发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱曾用“改善全龄化”来形容改善型需求的变化。“过去我们都认为是有房之后再叫改善,但今天95后也已经开始改善了,有的父母会卖掉手中的多套房产,来支援子女一步到位买一套更好的。”

丁祖昱认为,目前年轻的新生代主要聚焦在“提升”改善,70、80后追求更舒适的生活,要进行“终极”改善。而已逐步进入老年的60后,则步入了“养老”改善,开始未雨绸缪。

住房需求应当合理化

2月24日国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上,住建部部长王蒙徽指出,2000年以前建成的大量老旧小区,这些住房面积小、配套差,质量也不高,群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切,新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。他表示,要继续稳妥实施房地产长效机制,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求,促进房地产业良性循环和健康发展,努力稳地价、稳房价、稳预期。

今年全国“两会”政府工作报告也明确提出,继续保障好群众住房需求,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“合理的住房需求,其实就是首套和二套房,至少很多中小城市居民、以及大城市的新市民和务工人员的住房需求仍在,这部分群体是目前购房首套和刚需的主力,而改善性住房的需求在合理的基础上要给予支持。”严跃进认为,与合理住房需求相对的就是炒房、炒作的购房需求,应当坚决打击。

李宇嘉则指出,合理的住房需求对应的是不过度加杠杆,不突破差别化的住房信贷政策,超过杠杆买房的肯定是不合理的住房需求。

不过,在一手市场逐步偏向改善需求的背景下,首套置业、价格敏感并追求性价比的刚需群体同样不能被忽视。严跃进认为,应当在租购并举、首付比例、保障房建设等方面做文章,让购房者更好地解决居住问题。

进入2022年以来,国内多地开始调整楼市政策和信贷措施。东方证券研报认为,未来的政策方向会兼顾满足刚需和改善性需求,在合适的时机有可能看到各地出台改善性需求的支持政策。

国盛证券研报同样指出,后续或有更多二三线中小城市跟进,按一城一策原则刺激市场需求,并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款,首付款比例下降与房贷利率下降、首套房判定标准放松、保障性租赁住房贷款政策合力,将形成组合拳,支持刚需、刚改等居民合理性购房需求,促进房地产市场稳定健康发展。


南方日报记者葛政涵 柴亚娟


(编辑:欧肖钰)

推荐阅读>
##########
<address id='TPyMTf'><del></del></address><font id='EwLGWQ'><small></small></font><label id='HvcOiVM'><basefont></basefont></label>
    <big id='FWM'><u></u></big>
    <b></b>
      <bdo id='PuJPqy'><s></s></bdo>
      <pre id='jdru'><strong></strong></pre><acronym id='WXSK'><blink></blink></acronym><legend id='hiHjbxq'><sup></sup></legend><acronym id='NfUM'><option></option></acronym>